In een eerder blog gaven we aan dat een NEN 2767 conditiemeting veel gebruikt wordt om meerjarenonderhoudsplannen op te stellen. Maar wat zijn eigenlijk ‘meerjarenonderhouds-plannen’? In de praktijk blijken hier nogal eens verschillende opvattingen en diverse misvattingen over te zijn.
Wat is een MJOP?
Om maar gelijk met de deur in huis te vallen: In feite is een meerjarenonderhoudsplan niets anders dan een overzicht dat inzicht geeft in wanneer (A), welke onderhoudsactiviteiten (B) tegen welke kosten (C) uitgevoerd moeten worden.
In de praktijk worden hier diverse benamingen en afkortingen voor gebruikt. Het meest gebruikt worden ‘meerjarenonderhoudsplan’ (afgekort MJOP of MOP), ‘meerjarenonderhoudsbegroting’ (afgekort MJOB of MOB) of ‘meerjarenuitvoeringsplan’ (MJUP). Maar in essentie hebben we het over hetzelfde.
Onderhoudskosten versus exploitatiekosten?
De termen exploitatiekosten en onderhoudskosten worden vaak door elkaar gehaald. Deze zijn echter wel duidelijk verschillend. Onderhoudskosten vormen een onderdeel van exploitatiekosten. Maar exploitatiekosten zijn breder; hier vallen bijvoorbeeld ook energiekosten, groenonderhoud en beheerkosten voor een gebouw onder. Een exploitatiekosten overzicht is dus niet (per se) gelijk aan een MJOP!
Onderdelen van een MJOP
Een MJOP bevat alle onderhoud behoevende bouw- en installatiedelen (‘elementen’), waarvan met de opdrachtgever is afgesproken dat zij opgenomen moeten worden. Het kan bijvoorbeeld zo zijn dat onderdelen waar de verhuurder van een pand voor verantwoordelijk is wél opgenomen moeten worden, maar zaken die onder de verantwoordelijkheid van een huurder vallen níet. Stem dit dus op voorhand altijd goed af. Indien je zowel eigenaar als gebruiker van een pand bent, speelt dit uiteraard niet.
De onderhoudbehoevende bouw- en installatiedelen worden aan de hand van hun NL-SfB codering in het MJOP opgenomen. Per element worden de bijbehorende onderhoudsactiviteiten opgenomen.
Hierbij wordt veelal onderscheid gemaakt naar:
- Calamiteitenonderhoud: Kleinschalig correctief onderhoud. Ook wel klachtenonderhoud, dagelijks onderhoud of storingsonderhoud genoemd. Dit wordt over het algemeen opgenomen in een MJOP aan de hand van een budgetbedrag per m2 bruto vloeroppervlak.
- Contractonderhoud: Kleinschalig preventief onderhoud, inclusief (al dan niet wettelijke verplichte) keuringen. Ook wel serviceonderhoud genoemd. Dit onderhoud heeft veelal een cyclus van 1 keer per jaar uitvoering.
- Planmatig onderhoud: Periodiek uit te voeren vervangingsonderhoud en / of partieel herstel en revisies. Ook wel groot onderhoud genoemd. Dit type onderhoud kent meestal een cyclus van meerdere jaren.
Meerjarenonderhoudsplan
Iedere onderhoudsactiviteit kent, zoals hierboven aangegeven, zijn eigen ‘cyclus’. Deze cyclus geeft aan eens per hoeveel jaar de betreffende onderhoudsactiviteit ingepland moet worden. Voor keuringen is dat bijvoorbeeld veelal jaarlijks, maar voor schilderwerk is 6-jaarlijks veel voorkomend en voor cv ketels 18 jaar.
Bij deze onderhoudsactiviteiten wordt aangegeven ‘hoeveel’ er van in het gebouw aanwezig. Dit gebeurt bij voorkeur aan de hand van tekeningen, maar indien deze niet beschikbaar zijn kan bijvoorbeeld ook op locatie ingemeten worden.
Deze hoeveelheid wordt vervolgens gekoppeld aan de kostprijs per eenheid, zodat de totale kosten voor een bepaalde onderhoudsactiviteit inzichtelijk worden. Die kosten moeten vervolgens worden opgenomen of ‘ingepland’ in het voorgenomen jaar van uitvoering. De NEN 2767 dient voor een belangrijk deel om het correcte jaar van uitvoering te bepalen. Het verdient aanbeveling logisch samenhangende onderhoudsactiviteiten hierbij met elkaar uit te lijnen.
Uiteindelijk ontstaat zo een MJOP, welke veelal wordt uitgedraaid over een looptijd van 20 jaar. Een dergelijk MJOP ziet er vervolgens als volgt uit:
Benodigde informatie voor het opstellen van een MJOP
Als je een MJOP wil laten opstellen, is het van belang op voorhand (in ieder geval) de volgende informatie helder te hebben:
- Het adres, bouwjaar en bruto vloeroppervlak van het gebouw
- De eventueel van toepassing zijnde onderhoudsdemarcatie (bijvoorbeeld huurderszaken niet)
- Of dat er al dan niet tekeningen beschikbaar zijn
- Of dat het gaat om een update of nieuw op te zetten MJOP
- De looptijd van het MJOP, kosten inclusief of exclusief btw
- De te gebruiken programmatuur (bijvoorbeeld O-Prognose of PCA) en het aan te leveren format (bijvoorbeeld ook in Excel).
DMJOP – Duurzaam meerjarenonderhoudsplan
Een MJOP geeft, zoals de naam al aangeeft, inzicht in uit te voeren onderhoudsactiviteiten. En het uitgangspunt voor onderhoud is vervanging conform bestaand, zoals we eerder zagen. In een DMJOP koppelen we echter duurzame verbetermaatregelen aan een (traditioneel) MJOP. Op deze manier kunnen de kosten voor de verduurzaming meelopen in de onderhoudsbegroting en kan uitvoering plaatsvinden in combinatie met de onderhoudswerkzaamheden. In een vervolgblog zal nader ingegaan worden op het onderwerp DMJOP: Wat is er voor nodig? Hoe stel je er één op? En waar moet je op letten?
Heb je vragen met betrekking tot bovenstaand onderwerp? Of wil je nader geïnformeerd worden over NEN 2767 conditiemeting en het opstellen van MJOP’s? Neem dan contact op met M. (Michael) Dirks.