Achtergrond: De wijze waarop wij omgaan met ons bestaande vastgoed professionaliseert in toenemende mate. Waar in het verleden een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) nog wel eens op de achterkant van een sigarendoosje werd opgetekend, is dat in de huidige tijd niet meer denkbaar. Zowel het inspecteren van vastgoed, als het verwerken van de inspectiegegevens gebeurt tegenwoordig vele malen gestructureerder. De NEN 2767 speelt hierbij een belangrijke rol.
Vastgoed vertegenwoordigt veel waarde. Onderhoudskosten vormen een belangrijk deel van de benodigde budgetten voor dat vastgoed. In het verleden was het regelmatig zo dat verschillende personen – op basis van een inspectie bij hetzelfde gebouw – kwamen met verschillende conclusies en onderhoudsadviezen. En hiermee fluctueerde ook de geadviseerde onderhoudskosten flink. En daar stond je dan als opdrachtgever. Wat was nu wijsheid? Wie had gelijk?
Van deze subjectiviteit wilde men af. Op basis van een inspectie van een gebouw, moest er een éénduidiger beeld komen wat betreft de technische staat van het object – hiertoe is de NEN 2767 primair ontwikkeld – en indirect hiermee het advies in uit te voeren onderhoud.
NEN 2767 Conditiemeting: De NEN 2767 beschrijft op transparante, objectieve en éénduidige wijze hoe de huidige technische toestand van een bouwdeel vast te stellen. Dit gebeurt middels ‘conditiemeting’. Conditiemeting is een gestandaardiseerde methode voor het registreren, kwalificeren en kwantificeren van gebreken aan bouwdelen. Op basis van de gebreken die een bouwdeel bevat, wordt de mate van degradatie bepaald ten opzichte van nieuwbouw kwaliteit. Dit wordt uitgedrukt in een getalswaarde, de conditiescore van 1 t/m 6. Hierbij staat een conditiescore 1 van een bouwdeel voor nieuwbouwkwaliteit en een conditiescore 6 voor technisch rijp voor sloop. Over het algemeen wordt een conditiescore van 1, 2 en 3 als acceptabel beschouwd en zijn een conditiescore 4, 5 of 6 reden voor (direct noodzakelijk) onderhoud. Het is ook van belang om naar de risico aspecten van gebreken te kijken (conform bijlage D van de NEN 2767-1), maar daarover in een andere blog meer.
Bepaling Conditiescore: De conditiescore (van 1 t/m 6) wordt bepaald aan de hand van 3 factoren van een gebrek, te weten:
- Ernst gebrek: gering – serieus – ernstig
- Omvang gebrek: incidenteel (<2%) – plaatselijk (2%-10%) – regelmatig (10%-30%) – aanzienlijk (30%-70%) – algemeen (≥70%)
- Intensiteit gebrek: begin – midden – eind stadium
Deze 3 factoren van het gebrek tezamen bepalen – met behulp van een matrixtabel zoals opgenomen in de NEN 2767-1 – van welke conditiescore er sprake is. De Ernst van een gebrek ligt veelal vast en is aangegeven in de NEN 2767-2. De Omvang en Intensiteit (‘IO-score’) bepaalt de inspecteur tijdens zijn inspectie op locatie en deze beoordeling is relatief persoonsonafhankelijk. En zo kan uiteindelijk op objectieve en gestructureerde wijze bepaald worden wat de technische status is van een bouwdeel.
De NEN 2767-1 beschrijft de methodiek van conditiemeting. De NEN 2767-2 bevat de gebrekenlijsten en bevat bijvoorbeeld voor veel installatietechnische delen theoretische levensduurgegevens.
NEN 2767 en meerjarenonderhoudsplan: NEN 2767 conditiemeting gegevens worden in de praktijk veelal gebruikt ten behoeven van het opstellen van meerjarenonderhoudsplannen. Een meerjarenonderhoudsplan geeft in essentie aan wanneer (A), welke onderhoudsactiviteiten (B) tegen welke kosten (C) uitgevoerd moeten worden. Het spreekt voor zich dat hiervoor (onder andere) gedegen en éénduidige informatie nodig is over de technische toestand van bouwdelen – hiervoor dient de NEN 2767.
Een veelvoorkomende misvatting is dat de NEN 2767 aangeeft hoe een MJOP opgesteld moet worden. De NEN 2767 geeft echter primair aan hoe conditiemeting uitgevoerd moet worden. Het doel van de conditiemeting is het vaststellen van de technische toestand van een bouwdeel op basis van waargenomen gebreken op het moment van de inspectie. Als zodanig levert de NEN 2767 waardevolle informatie ten behoeve van het MJOP, maar de NEN 2767 geeft niet aan wát er in het MJOP moet worden opgenomen. Dat is eigenlijk ook logisch, want dat is afhankelijk van bijvoorbeeld het gekozen onderhoudsbeleid. Bijlage E van de NEN 2767-1 geeft overigens echter wel enkele globale handvaten ten behoeve van het opstellen van een MJOP (let op: bijlage E is geen normatieve bijlage).
In een vervolgblog zal nader ingegaan worden op de relevantie van zogenaamde ‘risico aspecten’ van gebreken, wat resulteert in ‘conditie- en risico gestuurd onderhoud’. Eveneens zal dan nader worden toegelicht hoe de NEN 2767 te gebruiken is ten behoeve van het definiëren van ‘onderhoudsbeleid’ van vastgoed.
Heeft u vragen met betrekking tot bovenstaand onderwerp? Of wilt u nader geïnformeerd worden over NEN 2767 conditiemeting en het opstellen van MJOP’s? Neemt u dan contact op met de heer M. (Michael) Dirks.