NEN 2767: Prestatie onderhoudsniveau

De bouwwereld kent veel normen en termen. Als ingenieursbureau werken wij hier ook mee. Voor sommige opdrachtgevers zijn deze volkomen helder. Voor andere wellicht minder. In deze blog gaan we verder in op de risico aspecten en prestatie onderhoudsniveau’s in de NEN 2767’.

In een eerder blog zijn we nader ingegaan op het onderwerp ‘NEN 2767: Conditiemeting – Zin en onzin’. De NEN 2767 omschrijft hoe op objectieve wijze de technische toestand van een bouwdeel bepaald kan worden. Dit wordt doorvertaald naar een conditiescore van 1 t/m 6. Hierbij staat een conditiescore 1 voor nieuwbouwkwaliteit en een conditiescore 6 voor technisch rijp voor sloop.

In uitvraagdocumenten en prestatiecontracten staan in lijn hiermee vaak zinsnedes opgenomen als: ‘de bouwdelen mogen maximaal een conditiescore 3 hebben’ of ‘bij een conditiescore 4 of hoger moet onderhoud uitgevoerd worden’. En verder staat er niets genoemd. Vaak zijn opdrachtgevers van mening dat dit afdoende is om helder te maken wat zij met betrekking tot het onderhoud verwachten. Maar klopt dat wel?

Risico aspecten gebreken

Het antwoord op deze vraag is kort en goed: Nee. Het is zeker nuttig om eisen te stellen aan de (maximale) conditiescore. Op deze manier creëer je een meetbare grens voor wanneer al dan niet onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd moeten worden. Alleen dit is niet voldoende.

Stel bijvoorbeeld dat een gebouw beschikt over 100 noodarmaturen. Eén van die armaturen is defect (ernstig gebrek, eindstadium). Dit leidt tot een conditiescore van 2. Indien als ‘grens’ wordt gehanteerd dat een conditiescore van 1, 2 of 3 acceptabel is dan hoeft geen onderhoud uitgevoerd te worden. Toch zal het voor iedereen duidelijk zijn dat in het kader van veiligheid het niet gewenst is dat er in dit geval geen actie wordt ondernomen: het noodarmatuur moet z.s.m. vervangen worden.

Naast de conditiescore van bouwdelen zijn dus ook zogenaamde ‘risico-aspecten’ – zoals het lopen van een veiligheidsrisico – van belang. Deze risico aspecten zijn minstens zo belangrijk als de conditiescore (maar wellicht zelfs belangrijker).

Bijlage D van de NEN 2767-1 gaat hier nader op in. Een risico-aspect van een gebrek geeft aan welk risico een gebouweigenaar loopt ingeval een gebrek níet opgelost wordt. Veel gehanteerde risico aspecten zijn:

  • Veiligheid / gezondheid
  • Gebruik en bedrijfsproces
  • Technische vervolgschade
  • Toename klachtenonderhoud
  • Beleving / esthetica.

Bij toepassing van de risico aspecten is het de bedoeling dat de inspecteur het effect van het niet oplossen van gebreken uitdrukt in een driepuntschaal. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen een gering effect (1), matig effect (2) en sterk effect (3).

Prestatie onderhoudsniveau

Kort en goed zijn niet alleen conditiescores van belang, maar ook de risico’s m.b.t. gebreken. Door beide te combineren kunnen opdrachtgevers op een gedegen manier eisen stellen aan het (minimaal) gewenste onderhoudsniveau: het prestatie-onderhoudsniveau. Welke risico’s, in welke mate, voor een opdrachtgever van belang zijn, is aan de opdrachtgever zelf. Dit hangt bijvoorbeeld af van het beschikbare budget en de lange termijn doelstellingen van objecten. Op deze manier kan een opdrachtgever zijn ‘onderhoudsbeleid’ bepalen.

Voorbeeld van een prestatie-onderhoudsniveau

Bovenstaande tabel laat een voorbeeld zien van een prestatie-onderhoudsniveau. Het geeft aan dat een conditiescore van 4, 5 of 6 sowieso niet acceptabel is: er zal dan (altijd) onderhoud uitgevoerd moeten worden (bijvoorbeeld herstellen of vervangen).

Tevens worden er eisen gesteld aan de risico aspecten van gebreken. Indien er een gebrek is dat een risico vormt voor bijvoorbeeld de veiligheid is dat nooít acceptabel, ongeacht wat de conditiescore is. Maar indien er bijvoorbeeld sprake is van een conditiescore 3 en een gebrek dat een matig effect heeft op het risico aspect ‘esthetica’, is dat wél acceptabel. Op deze manier is het prestatie onderhoudsniveau meetbaar gemaakt en dus ook uitstekend toe te passen in prestatiecontracten.

Binnen grotere vastgoedportefeuilles kan het raadzaam zijn om voor verschillende gebouwen verschillende prestatie onderhoudsniveau’s te definiëren. Bijvoorbeeld een ‘minimaal’, ‘normaal’ en ‘hoog’ prestatie onderhoudsniveau. Voor gebouwen met een beperkte rest-exploitatie gelden dan bijvoorbeeld lagere eisen dan wanneer een gebouw regulier door geëxploiteerd wordt.

Heb je vragen met betrekking tot bovenstaand onderwerp?

Of wil je nader geïnformeerd worden over de wijze waarop wij je kunnen ondersteunen bij het vaststellen van onderhoudsbeleid, hoe dit te formuleren in uitvraagdocumenten of te verwerken in onderhoud prestatiecontracten? Neem dan contact op met M. (Michael) Dirks.

 

 

To search, begin typing